2019년에 발생한 주택임대소득부터 소득세를 신고하셔야 합니다. 소득세를 신고하는 방법은 분리 과세하는 방법과 종합소득에 합산하는 방식이 있는데요,

​주택임대소득이 2,000만원을 넘어가면 무조건 종합소득에 합산해서 신고해야 합니다.

◆ 종합소득세(2019년도 소득에 대해 2020년 6월 1일까지 신고•납부)

주택임대소득 외 다른 소득이 있다면 합산해서 소득세를 신고해야 하는데, 이를 종합소득세라고 합니다. 종합소득세에 포함되는 소득은 분리과세를 제외한 이자나 배당으로 받은 소득, 근로소득, 사업소득, 부동산임대소득, 주택임대소득, 연금소득, 기타소득이 있습니다.

이 중 분리과세가 없는 근로소득, 사업소득, 주택임대소득을 제외한 부동산 임대소득은 무조건 종합소득세 신고대상 소득입니다.

근로소득이 있는 나임대씨는 종합소득세 신고 대상입니다. 주택임대소득에 대해 분리과세를 신청하셔도 일단 종합소득세 신고는 하셔야 합니다.

* 2020년부터 사업자등록신청을 하지 않는 경우, 주택임대 수입금액의 0.2%에 해당하는 미등록 가산세가 있습니다.

​단, 2019년 12월 31일 이전 주택임대사업을 개시한 경우 2020년 1월 21일까지 신청을 하면 가산세가 부과되지 않습니다.

◆ 종합소득세 신고방법, 어떤 방법이 유리할까?

나임대씨처럼 주택임대사업자를 낸 경우로 말씀 드릴게요. 신고방법의 유•불리는 각자 처한 상황에 따라 다릅니다. 몇 가지만 나눠서 설명 드립니다.

▶ 분리과세가 유리한 경우(2,000만원 이하)

- 타 소득이 많아 적용되는 세율이 14%를 넘어갈 경우(종합소득금액 4,600만원 구간)

- 임대소득 대비 이자비용 등 경비가 60% 이내인 경우

- 임대소득에서 소득이 발생한 경우

▶ 종합소득합산이 유리한 경우(세무사사무실에 의뢰하는 경우)

- 타 소득이 적거나 없는 경우

- 임대소득 대비 이자비용 등 경비가 60%를 넘는 경우

- 임대소득에서 손실이 발생한 경우

주택임대사업에서 발생한 결손금은 타 소득에서 공제 가능합니다.

◆ 종합소득세 신고시, 적용되는 주택임대사업 관련 규정

주택임대등록을 안하셨다면 앞으로는 하시는 것이 유리합니다. 사업자가 없어도 임대수입에 대해선 신고하도록 되어 있습니다.

개정된 세법에서는 2021년부터 2채 이상 주택임대를 하는 경우 세액감면율이 단기 20%, 장기 50%로 인하됩니다.

​세액감면을 받는 경우 최저한세가 적용되며, 감면된 세액의 20%에 해당하는 농어촌 특별세가 부과됩니다.

▶ 부부가 나눠서 갖고 있는 경우 주택수는 어떻게 판단하나요?

A: 종합소득세 신고시 주택수는 부부합산이 원칙입니다. 예를 들어 남편이 2채, 부인이 1채를 갖고 있으면 총 3채의 임대소득에 대해서 합산해서 과세합니다.

▶ 부부가 공동 명의로 나눠가지고 경우는 어떻게 하나요?

A: 부부 중 지분을 더 많이 가지고 있는 분으로 신고하시거나 지분이 동일한 경우 합의에 따라 결정하실 수 있습니다.

▶ 임대보증금에 대해서도 신고해야 하나요?

A: 현재 임대보증금 수입에 대한 과세는 3주택 이상 소유자만 하도록 되어 있구요,

​주택 중 전용면적 40㎡, 기준시가 2억원 이하의 주택에 대해 받은 임대보증금은 신고하실 필요가 없습니다.

​단, 기준시가 9억원 초과 주택 및 국외소재 주택의 임대소득은 한 채를 가지고 있어도 신고하셔야 합니다.

▶ 현재 회사를 다니면서 주택임대사업을 하고 있는데요, 건강보험료는 어떻게 되나요?

A: 주택임대사업에서 발생한 소득을 포함하여 종합소득금액 합계액이 연 3,400만원을 초과할 때 추과로 부과됩니다.

▶ 피부양자가 주택임대사업자를 냈는데 건강보험료가 부과되는 지 궁금합니다.

A: 주택임대소득이 연 1,000만원을 초과할 경우(주택임대사업을 내지 않는 경우 400만원) 발생합니다.

​단, 2020년 12월 31일까지 주택임대사업자로 등록한 연 2,000만원 이하의 주택임대사업자는 의무 임대기간동안 단기 임대 40%, 장기 임대 80%가 감면됩니다.